随着中国资金外流管制趋紧及泰国当局大力整治“灰色资本”，泰国公寓市场的外国买家格局正在悄然洗牌。今年上半年，中国与缅甸买家在泰国的购房需求明显回落；俄罗斯买家则将普吉岛等地视为投资与宜居兼备的“第二家园”，购房金额同比激增逾七成。
泰国房地产信息中心（REIC）数据显示，今年1月至6月，外国买家共接收6533套公寓产权，同比减少8.8%；交易总额也下滑1.5%，至283亿泰铢（约10亿8800万新元）。
在各大买家群体中，中国买家的购房总金额同比大幅减少27.7%，缅甸买家也下跌16.2%；俄罗斯买家则逆势大增75.9%，购房总金额达约36亿泰铢，资金主要涌入普吉和春武里府的芭堤雅等热门旅游地区。
高纬环球（Cushman & Wakefield）泰国公司研究与咨询部主管素拉切接受《联合早报》访问时说，中国买家退烧的其中一个主要原因，是泰国今年显著加强对外资注册企业及资金来源的审查，并加大力度打击利用泰国人作为名义持有人（即代理人），协助外国人规避土地及住宅持有规定的违法行为。
素拉切说，即使通过合法公司架构、使用在泰经营收入购房，也可能面对更严格的审查；若购房后无法说明资金来源，可能面临资产被没收等法律风险，导致“部分中国买家选择推迟投资”。
此外，中国国内房地产市场低迷及资金管控，也进一步削弱了中国买家的购买力。
有分析认为，经过这一轮整顿后，留在市场上的中国买家更多是有明确自住、出租或长期经商需求的人。
素拉切认为，泰国依然是中国买家最感兴趣的房地产市场之一，目前还难以判断需求是暂时放缓，还是出现结构性改变。
为了填补中国买家留下的市场空白，泰国发展商正将目光转向中东买家。
素拉切说：“卡塔尔、阿曼、沙特阿拉伯和阿联酋等国的公民长期以来是泰国主要私立医院的核心客群，发展商寄望这些群体会更多购置泰国公寓。”
缅甸买家：避险购房潮逐渐见顶
另一方面，此前因躲避国内内战与经济危机而涌入泰国的缅甸富裕阶层，经历一轮避险置业潮后，需求也开始退烧。
REIC的数据显示，去年在泰国购买公寓的外国客群中，中国买家仍占据榜首，缅甸买家占第二位，全年购买了1968套公寓，同比大增41.8%。
素拉切说，这批买家主要是仰光等地的精英阶层，包括企业家、政府官员及公务员家庭，而非在泰国工作的普通缅甸劳工。他们购房主要是为了资产保值、寻找安全住所，以及为将来离开缅甸预留退路。
如今，这个规模有限的高净值群体已有不少人完成资产配置，恐慌性购房潮退去，需求随之回落。买家也开始转向价格较低的房源，以便更审慎地评估物业。
俄罗斯买家从投资转向“第二家园”
俄罗斯买家则展现出强劲的增长韧性。普吉房地产公司Harmony Ocean Property联合创始人兼投资策略总监米罗诺夫受访时说，公司今年上半年接获的咨询量同比增加约三成，交易量上涨约15%。
他说，越来越多俄罗斯富裕人士寻求资产地域多元化。过去几年，大量俄罗斯资本流向迪拜等中东房地产市场，如今中东战事让部分投资者寻找其他目的地。
“泰国不会完全取代阿联酋，但许多投资者将不再只把目光聚焦在那单一市场。”
相比单纯追求投资回报，泰国尤其是普吉岛的吸引力在于房产既可以投资，也可作为长期居所。
世邦魏理仕（CBRE）泰国有限公司普吉岛销售主管巴凯德特也指出，俄罗斯及其他欧洲买家的动机正从传统长期投资，演变为购买兼具投资价值与豪华自住功能的“生活方式资产”。
米罗诺夫指出，普吉岛的医疗、国际教育、餐饮和服务等配套日益完善，许多俄罗斯家庭选择一年在此居住数月，使普吉逐渐从短期度假地转型为长期“第二家园”。
因此，俄罗斯买家逐渐转向一种结合第二住宅、长期投资和租金收入的混合购屋需求。
受访专家普遍认为，泰国公寓市场正从过去高度依赖中国买家，转向买家国籍更多元、地点更分散、用途更多样的新阶段。
不过，中国买家仍难以被单一客群取代，但俄罗斯、印度及中东买家正在填补中国买家降温后空出的部分需求。
对泰国发展商而言，未来争夺的或许不再只是“外国买家”，而是更精确地满足不同海外客群的置业目的、购买力和生活方式。
